信托财产登记试点正从京津冀、长三角、珠三角稳步向中部腹地延伸。11月以来，河南省郑州市、山东省济南市相继公布不动产信托财产登记试点方案或通知，海南省也启动不动产和股权信托财产登记试点，全国试点地区由此扩容至14个，为信托公司开展家族信托、养老保障等业务打通基础设施环节。

打通财产登记路径

日前，郑州市自然资源和规划局牵头起草《郑州市不动产信托财产登记试点方案（征求意见稿）》，拟在中原区、二七区、金水区、管城回族区等8个区域开展试点。方案将受托人范围界定为河南省行政区域内依法设立并取得金融监管部门颁发金融许可证的信托公司；可办理登记的法定物权权利，仅限以出让方式合法取得的国有建设用地使用权，或者国有建设用地使用权及房屋所有权两类。登记类型纳入转移登记、变更登记、预告登记三类，其中预告登记的引入尤为值得关注：符合转移登记情形、尚未办理正式转移登记的，可先行办理预告登记；预告登记后未经受托人书面同意，委托人处分该不动产不发生物权效力。

办理流程明确为五步，即办理信托产品预登记、签订信托文件、申请信托财产登记备案证明、办理不动产信托财产登记、办理信托产品登记。信托机构须先在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记并取得产品编码，随后与委托人签订信托文件并申请备案证明，再向不动产登记机构申请登记，最后回到中国信托登记有限责任公司办理信托产品登记，受益人可据此申请办理信托受益权证。

压降信托设立成本

山东省济南市自然资源和规划局、市中级人民法院等七部门印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知》，将信托产品预登记、信托文件签署、不动产登记、信托产品登记四个环节串联，以产品编码建立对应关系，解决“信托是信托、登记是登记”的脱节问题。通知自印发之日起试行一年。

济南明确设立转移登记与预告登记双通道，暂不具备过户条件的可先以预告登记锁定信托关系，遗嘱信托可由受托人依遗嘱申请转移登记。登记簿与权证附记载明信托目的、期限、受益人及产品编码，覆盖设立、变更、处置、注销全周期，试点期间暂免收登记费，直接降低经营主体的业务成本。

破解重复征税难题

不动产信托财产登记，是指委托人将房产、土地等不动产作为信托财产时，由法定登记机构对财产转移及信托内容进行登记，以明确权属、实现风险隔离的法律程序。2024年12月，北京率先打通这一路径，国投泰康信托落地的首单为自闭症家庭提供终身照护保障，外贸信托在昌平区落地仓储类不动产信托，实现非交易过户。此后，上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、东莞、合肥、宁波、武汉等地陆续试点，广州创新引入预告登记制度，武汉适度放宽受托人范围。

据Wind数据统计，截至2026年11月，全国试点已覆盖13个城市，加上近日启动的海南自由贸易港，扩容至14地。不过，制度落地的“最后一公里”仍有现实挑战。业内人士指出，当前试点更多是行政管理层面的变通，不动产登记簿上的注记并非法律层面真正意义上的信托登记，面对司法查封等执行场景，信托财产独立性能否获得上位法支撑仍存在不确定性。税负成本则是另一道隐形门槛：现行税制下，个人将住宅置入信托被参照交易处理，设立阶段即产生税费负担。

北京市京都律师事务所高级税法顾问高慧云建议，对满足养老等特殊社会需求的不动产信托，应区别于普通商业交易给予合理税收支持，在设立环节参照赠与规则征税并降低住宅契税负担，运营环节参照个人持有住宅的税制规则征税，终止分配环节参照继承规则征税。中国信托业协会特约讲师周萍则建议从立法层面完善信托财产登记制度，明确操作规则、程序和要求，并出台专门的信托税收政策，避免设立、存续、终止各阶段重复征税。（府右新闻记者宗媛）