香港特区政府正全力推进香港成为"国际专上教育枢纽"，随着"留学香港"品牌推广，内地与海外学生不断涌入。在扩大收生容量的同时，学生宿舍供应缺口日益凸显，学生公寓正成为海内外资本竞相加码的新蓝海。

非本地生规模达8万 宿位供需缺口明显

据香港地产代理公司美联工商铺预测，2026/2027学年香港非本地学生规模有望达8万人。与此同时，香港各高校提供的宿舍床位不多，大部分非本地学生或租住普通住宅，或选择入住学生公寓。特区政府发展局同教育局推出的"城中学舍"先导计划，截至今年6月底已收到40宗正式申请，38宗符合资格，预计可提供9,100个宿位。

资本加速布局 改造成本可控回报可观

广阔的市场空间与政策暖意，引得资本加速布局。2025年1月至10月，香港涉及酒店、宾馆与整幢住宅改作学生宿舍的相关成交高达16宗，总金额超61亿港元。招商局商业房托以近2.06亿港元购入尖沙咀一酒店改建为提供85个宿位的学生公寓；华润隆地斥资9.53亿港元收购悦品酒店荃湾，计划改造为约900个宿位的学生宿舍；京东集团斥资7.5亿港元购入油麻地一酒店改作学生宿舍。房地产咨询公司莱坊统计，香港学生住宿市场回报率为4.5%至5%，优于传统甲级写字楼及中小型住宅，部分公寓预租期入住率超98%。

政策持续优化 未来2至3年基本面强劲

香港特区立法会议员黄浩明表示，学生公寓由酒店改造而成，改造门槛较低、投入成本可控，学生住宿需求紧扣学年周期，兼具周期性与稳定性。晶苑投资首席投资官陈伟文对市场的长期增长持乐观态度，指短期内供应过剩风险较低，学生需求仍显著高于市场供应。（府右新闻记者方城）